Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà ở 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần chú ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà ở đấtTrong tay 200
triệu, vợ chồng trẻ liều mua nhà và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi
sử dụng vốn vay là 1 loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh
nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. còn nếu như không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ giống như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp
hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã rất nhiều người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất năng lực chuyên môn cân đối tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng hà khắc hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS phù
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với mình.
Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong đó có khoản vay không phải trả lãi (vay
người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ ràng mạch lạc, liệt kê năng lực chuyên môn vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua căn hộ to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tiền của BĐS nghĩa là dòng tài chính thu được từ cho thuê
chính BĐS đó. Có thể là dịch vụ cho thuê nhà, cho thuê văn phòng, cho mướn căn
hộ, cho thuê shop house, dịch vụ cho thuê nhà xưởng, cho thuê kho bãi,... Thông
thường, khoản tiền này được thanh toán giao dịch định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6
tháng tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi
này có thể dịch vụ cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu
một tháng (nhớ trừ phí môi giới cho mướn nếu có) bằng cách đi khảo sát Thị Phần
xung quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,...
Nhất định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền thuê mướn BĐS
đủ năng lực chuyên môn trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để bảo đảm trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời khắc dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến hàng tháng, không chậm ngày nào. bây giờ tổng thể toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu không có tiền từ thuê mướn, sẽ phải lấy
tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải,
đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi
bán như vậy, rất dễ bị ép giá rẻ do suy nghĩ chạy hàng.
Cho nên vì thế,
trước khi đưa ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có chức
năng cho thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng tác động
đến quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt
cọc mua dự án bởi những cơ chế hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc
cho vay quá dễ dàng nên người tiêu dùng không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo xúc
cảm, đặt cọc xuống tiền
Việc là, hãy xem xét chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm ban đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có tác dụng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng cho mướn hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải đối
mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi Xác Suất vốn vay lại quá cao nên không
đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, rất tốt không nên sử dụng
vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư chuyên nghiệp, sẽ có
quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung
- dài hạn thì khủng hoảng rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác dịch vụ
thuê mướn được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay,
hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi
gốc.
Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, Nếu không
sinh dòng tài chính để trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự
có. Có ít mua miếng nhỏ, có rất nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình
(nguyên tắc hàng đầu).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng
thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ
ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem
xét đó là tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là khả năng
chuyển đổi từ BĐS sang tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình
huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ
vùng này qua vùng khác, hay hạnh phúc gia đình có việc,... hoặc BĐS không có
dòng vốn trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và
giải phóng khoản đầu tư này.
Thông thường, BĐS có khả năng thanh khoản
tốt thì cũng có khả năng giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần
nhìn thấu thị được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết
này chưa phân tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ ở một bài
khác).
7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi suất kép
Lãi
suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của
nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là 1 trong công cụ tuyệt vời nhất nhưng cần tỉnh
táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng
thì sẽ phát huy công dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có
tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó thu lãi về và nhập
lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn
ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi
nhuận nhiều hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Bí quyết để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét